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投資10億,廣州這條街改造即將啟動(dòng)!
廣州首個(gè)企業(yè)參與的社區(qū)微改造項(xiàng)目永慶坊下月迎來(lái)開(kāi)放兩周年，永慶坊二期招標(biāo)近日將公布中標(biāo)企業(yè)?！抖鲗幝窔v史文化街區(qū)房屋修繕活化利用項(xiàng)目招商公告》（簡(jiǎn)稱“恩寧路項(xiàng)目公告”）中提出，改造房屋面積7萬(wàn)平方米，是首期改造后的永慶坊面積的10倍，改造后擬規(guī)劃文創(chuàng)辦公區(qū)、餐飲休閑區(qū)、精品民宿區(qū)等區(qū)域。
今年初，廣州入選全國(guó)首批歷史建筑保護(hù)利用試點(diǎn)城市，恩寧路是廣州試點(diǎn)項(xiàng)目之一，今后恩寧路項(xiàng)目修繕須在《恩寧路歷史文化保護(hù)區(qū)保護(hù)規(guī)劃》規(guī)定下進(jìn)行，即禁止大規(guī)模拆除建設(shè)，采取小規(guī)模漸進(jìn)式更新，不得破壞街區(qū)傳統(tǒng)格局和風(fēng)貌特色。
每平方米改造投入超一萬(wàn)五
恩寧路微改造由廣州市荔灣區(qū)舊城改造項(xiàng)目中心招標(biāo)，公告顯示，此次恩寧路修繕?lè)秶ǘ鲗幝芬员?，多寶路和元和街以南，寶華路以西地段范圍內(nèi)、荔灣區(qū)舊城改造項(xiàng)目中心已征未拆和擬復(fù)建的房屋約7萬(wàn)平方米，其中復(fù)建約3.6萬(wàn)平方米。從圖示可見(jiàn)，該項(xiàng)目與2016年10月完成的恩寧路“永慶坊”項(xiàng)目相鄰，工程面積是永慶坊10倍。同時(shí)，永慶坊改造遵循“修舊如舊，建新和諧；交通梳理，肌理抽疏；文保專修，資源活化”修繕原則，新的招標(biāo)公告暫未對(duì)外公布具體修繕原則。
值得關(guān)注的是，恩寧路項(xiàng)目公告顯示的工程規(guī)模涉及房屋面積約7萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資107373萬(wàn)元，據(jù)此計(jì)算，修繕工程每平方投資額15339元。資料顯示，永慶坊改造面積約7000平方米，按2015年萬(wàn)科中標(biāo)價(jià)格計(jì)算，每平方米改造成本1萬(wàn)元，這意味著三年后恩寧路再次改造，每平方成本上漲了50%。
早在永慶坊開(kāi)放時(shí)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人就曾表示，恩寧路改造成本在同類微改造項(xiàng)目中屬于較高的，一方面，因改造需要對(duì)建筑特色進(jìn)行保護(hù)，同時(shí)還要考慮硬件成本、資金成本、人力、運(yùn)營(yíng)成本；另一方面，改造項(xiàng)目的位置、價(jià)值、現(xiàn)場(chǎng)建筑改造難度等因素也會(huì)對(duì)成本造成較大影響。
據(jù)介紹，恩寧路項(xiàng)目是廣州探索BOT模式（建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓）社區(qū)微改造項(xiàng)目之一，按照“政府主導(dǎo)、企業(yè)承辦、居民參與”的形式實(shí)施修繕維護(hù)，荔灣區(qū)制定了微改造建設(shè)導(dǎo)則、業(yè)態(tài)控制導(dǎo)則等“大原則”，通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)引入市場(chǎng)企業(yè)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)，市場(chǎng)企業(yè)改造后擁有項(xiàng)目的15年經(jīng)營(yíng)權(quán)，期滿后交回給荔灣區(qū)政府。
廣州市城市更新局局長(zhǎng)楊承志今年初接受南都記者采訪時(shí)談到，恩寧路更新模式是老舊小區(qū)改造的一種模式和探索，釋放的一個(gè)信號(hào)是：廣州不拒絕市場(chǎng)的力量進(jìn)入老舊小區(qū)改造，“但是否可復(fù)制，要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)”，企業(yè)會(huì)考慮利潤(rùn)，廣州大多數(shù)老舊小區(qū)的改造難以平衡這個(gè)經(jīng)濟(jì)賬，主要還是靠政府投入。
數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去兩年，廣州市已改109個(gè)老舊小區(qū)，單是2017年就投入兩億多元，改造近百個(gè)小區(qū)，未來(lái)三年廣州將繼續(xù)投入12.4億元，用于779個(gè)老舊小區(qū)的微改造。
將規(guī)劃民宿、餐飲功能區(qū)
恩寧路項(xiàng)目公告明確，項(xiàng)目定位為廣州西關(guān)歷史文化創(chuàng)意街區(qū)，設(shè)置創(chuàng)意辦公區(qū)、濱水文化餐飲（酒吧）配套、時(shí)尚商業(yè)（體驗(yàn)式）及綜合配套、精品民宿等，并保留部分居住功能。
參照恩寧路項(xiàng)目的規(guī)劃分區(qū)圖，創(chuàng)意辦公區(qū)與文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，緊鄰永慶坊，位于粵劇博物館以南；濱水文化餐飲（酒吧）配套是荔枝灣涌以南，以休閑業(yè)態(tài)為主；再往東的時(shí)尚商業(yè)及綜合配套，分為時(shí)尚體驗(yàn)區(qū)和文化展影區(qū)，與寶華路-上下九商圈相連；項(xiàng)目北面是精品民宿區(qū)，大多為修繕和復(fù)建的住宅。
廣州入選全國(guó)首批歷史建筑保護(hù)利用試點(diǎn)城市，恩寧路是廣州試點(diǎn)項(xiàng)目之一，廣州市嶺南建筑研究中心負(fù)責(zé)廣州市歷史文化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃編制，記者了解到，恩寧路歷史文化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃今年1月完成公示，近期將由廣州市政府審議，今后恩寧路修繕須在保護(hù)規(guī)劃范圍內(nèi)進(jìn)行。
居民盼改造改善生活環(huán)境
此次恩寧路項(xiàng)目公告特別提到，改造后保留部分居住功能，這也是首期改造的永慶坊較少提及的。恩寧路項(xiàng)目7萬(wàn)平方米范圍內(nèi)，保留了超過(guò)3萬(wàn)平方米的原有住宅，將進(jìn)行原地修繕。記者走訪時(shí)看到，微改造的前期修繕陸續(xù)進(jìn)行。在恩寧路上的老房子，十一甫新街5—1是所剩無(wú)幾沒(méi)被拆除的，還有吉祥坊1號(hào)等保留建筑，房屋外立面已翻新，新的電表也已裝上，但恩寧路騎樓的房子大多還沒(méi)開(kāi)始修繕，只有個(gè)別危房正在施工。
此外，區(qū)域內(nèi)大部分“三線”仍未整治，管線裸露在外，雨水順著管線滴答滑落。廣州老舊小區(qū)微改造相關(guān)規(guī)定，5米以上主要道路的架空線路、橫跨3米以上道路的架空線路應(yīng)下地，按“先建設(shè)、再?gòu)?fù)通、后剪線”的原則推進(jìn)。記者走訪時(shí)看到，供電部門施工人員冒雨為永慶坊牌坊前的電線套上膠管。
沿多寶路穿過(guò)巷子往寶華路走，多寶路14號(hào)的巷子已有部分房屋正圍閉改造施工，一份被雨水濕透的法院公告“催促”著寶慶新南約和多寶坊部分已被征收的房子住戶遷出?！昂芏嗬辖址灰呀?jīng)搬走了，人越來(lái)越少，街上也越來(lái)越冷清”，一位不愿透露姓名的雜貨鋪老板嘆息。“越改造、人越少”，這是“陳添記魚皮”第三代“掌門人”陳映華最大的感受，老街坊都搬走了，老字號(hào)商鋪也關(guān)了門。
改造后，雜貨鋪老板有了新的感受：原居民走了，來(lái)了租房的人，開(kāi)餐廳、民宿、工作室，陳映華同樣表示，到永慶坊游玩的旅客是魚皮店新客源。無(wú)論是老住戶還是新租客、旅游客，更關(guān)注微改造是否能讓居住環(huán)境變好。
陳映華認(rèn)為衛(wèi)生環(huán)境是恩寧路改造的“一根刺”，“每逢走到內(nèi)街小巷總感覺(jué)衛(wèi)生不好，有異味或是泥沙滿地?！北热缬缿c坊改造后環(huán)境變好，但周邊街巷還是臟亂差，“改造要注重里子，也要注重面子”，周邊環(huán)境就是改造項(xiàng)目的“面子”。
記者走訪也發(fā)現(xiàn)，恩寧路騎樓及周邊社區(qū)大多是業(yè)態(tài)低端的小士多和雜貨鋪，還有廢品站和倉(cāng)庫(kù)，路面臟亂散且有異味，影響整個(gè)街區(qū)的形象。騎樓底的人行道和內(nèi)街巷的麻石路還沒(méi)修繕，石磚松動(dòng)，下雨天積水明顯，居民居住和出行環(huán)境有待提高。
跟陳映華一樣，記者采訪的居民和商戶紛紛表示，希望改造前先征詢公眾意見(jiàn)。南都記者了解到，此次恩寧路改造項(xiàng)目將采取共同締造和公眾參與模式。共同締造是廣州市引進(jìn)社區(qū)規(guī)劃師，在社區(qū)微改造中充當(dāng)政府（改造單位）與居民之間的橋梁。
活化利用急需提升商業(yè)氛圍
出身美院的李達(dá)和從事服裝設(shè)計(jì)的朋友在與恩寧路相連的十五街經(jīng)營(yíng)著一家油畫和攝影工作室，已有三年。這是一座老舊的西關(guān)大屋，外面還有個(gè)小院子，“最初我們看中的就是這院子，還有街巷的生活味、市井味”，他們以3500元的租金租下了老房子，經(jīng)過(guò)休整的院子種滿爬墻植物，院子里小石梯通向二樓。工作室內(nèi)，李達(dá)和朋友也做了修繕，老式收音機(jī)、華南牌縫紉機(jī)和滿墻的老書和電影畫報(bào)，陳年“老部件”擺設(shè)為老房子增添了幾分時(shí)代感，李達(dá)說(shuō)，恩寧路周邊的西關(guān)老街，同樣給他一份歷史感。
如同李達(dá)的工作室一樣，恩寧路首期改造以來(lái)的三年里發(fā)生著微妙的變化，周邊的老房子正被活化利用，“我們來(lái)的時(shí)候幾乎沒(méi)有工作室，只有一、兩家民宿，周邊人也不多，永慶坊做起來(lái)后，這里幾個(gè)巷子少說(shuō)多了二、三十家民宿?！睂?duì)于恩寧路項(xiàng)目規(guī)劃文創(chuàng)區(qū)、餐飲區(qū)和民宿區(qū)，李達(dá)表示歡迎，但他同時(shí)指出，國(guó)家和廣東省對(duì)民宿已經(jīng)有規(guī)范了，希望廣州也能盡快規(guī)范民宿的建設(shè)，讓更多游客能聚集到恩寧路的老舊社區(qū)的民宿中，增加社區(qū)人氣，也讓游客感受西關(guān)的生活氣息。
通過(guò)改造，提升商業(yè)氛圍，是李達(dá)和陳映華的共同期待。但陳映華同時(shí)指出，除了永慶坊內(nèi)部，恩寧路改造暫沒(méi)有對(duì)周邊商業(yè)氛圍有明顯提升，十五甫屬于恩寧路歷史文化街區(qū)的寶華路片區(qū)，希望能在此次改造中有所提升。
融入慢行系統(tǒng)策劃整體文化營(yíng)銷
《廣州市2018年城市更新年度計(jì)劃（第一批）》中提到，荔灣將構(gòu)建城市慢行系統(tǒng)，面積達(dá)20公頃。
記者從荔灣區(qū)城市更新局了解到，恩寧路項(xiàng)目是“荔灣老舊小區(qū)步行網(wǎng)絡(luò)”慢行系統(tǒng)的組成部分，與粵劇博物館、荔枝灣涌景區(qū)、上下九步行街等景點(diǎn)相接，全線共串聯(lián)10個(gè)景點(diǎn)，在恩寧路項(xiàng)目修繕過(guò)程中會(huì)統(tǒng)籌考慮項(xiàng)目與步行網(wǎng)絡(luò)的融合。
在廣州市規(guī)劃院公布的7條“最廣州”歷史文化步徑中，“西關(guān)尋蹤路”的核心區(qū)域同時(shí)位于恩寧路一帶。廣州市規(guī)劃院規(guī)劃研究中心主任王建軍告訴南都記者，在“西關(guān)尋蹤路”等步徑的策劃建議中，團(tuán)隊(duì)對(duì)沿線涉及的小區(qū)提出了改造意見(jiàn)，“讓步行網(wǎng)絡(luò)回歸步行的功能，沿線建筑和街道整體提升，才能讓市民游客體驗(yàn)更好”，環(huán)境設(shè)施提升了才能更好地形成歷史文化氛圍。
記者了解到，此次恩寧路項(xiàng)目改造范圍也包括了金星戲院和粵劇鑾輿堂八和會(huì)館，嶺南建筑文化、西關(guān)文化、粵劇文化都在該項(xiàng)目中匯聚，文化品牌的整體包裝和營(yíng)銷有助于提升整個(gè)區(qū)域的知名度。
作為從事文化藝術(shù)的畫坊合伙人，李達(dá)期待恩寧路改造項(xiàng)目能重新提升街區(qū)的文化氛圍，引進(jìn)更多公共文化設(shè)施、文化藝術(shù)作坊等業(yè)態(tài)，與傳統(tǒng)文化地標(biāo)融合，由運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)或政府整體對(duì)外推廣，參考廈門的鼓浪嶼、曾厝垵等文化旅游區(qū)設(shè)計(jì)慢行手繪地圖。
南都記者實(shí)地走訪調(diào)研，并采訪居民、商戶意見(jiàn)，梳理出以下建議：
1.恩寧路修繕明確了公眾參與環(huán)節(jié)，但因恩寧路改造過(guò)程更多是市場(chǎng)企業(yè)主導(dǎo)，建議公眾參與環(huán)節(jié)盡可能前置，參考荔灣泮塘五約的改造模式，引入咨詢團(tuán)隊(duì)，通過(guò)廣泛?jiǎn)柧碚{(diào)查、入戶訪問(wèn)等方式，聽(tīng)取居民和商家意見(jiàn)，避免產(chǎn)生矛盾。
2.有規(guī)劃專家提出，永慶坊改造的“女兒墻”、“正脊”、“瓦桁”、“凸窗”等西關(guān)大屋元素改造不如人意；同時(shí)，改造后重新設(shè)置了部分巷子名稱和門牌號(hào)，使得街區(qū)失去了原有“肌理”，建議此次恩寧路修繕無(wú)論是復(fù)建房屋還是原地修繕，盡量保有西關(guān)大屋的風(fēng)貌和街巷肌理，保持街區(qū)的歷史感。
3.恩寧路修繕應(yīng)更多考慮項(xiàng)目周邊環(huán)境的優(yōu)化，從人居環(huán)境、市容衛(wèi)生、排污排水等城市管理問(wèn)題，到交通疏導(dǎo)、衛(wèi)生間、指引導(dǎo)覽等配套設(shè)施盡量齊備，避免改造紅線內(nèi)升級(jí)了，紅線外還是老樣子。
4.文化保護(hù)與改造、商業(yè)化似乎都是反義詞，如何將文化保護(hù)與舊城改造、商業(yè)運(yùn)營(yíng)融合，是恩寧路修繕后運(yùn)營(yíng)可積極探索的方向。同時(shí)，此次恩寧路修繕涉及居民較永慶坊多，更需要解決商業(yè)運(yùn)營(yíng)與居民生活之間可能產(chǎn)生的矛盾。
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